Poradna: Koupili jsme synovi byt, ještě studuje, jak to bude s daní z nájmu?

Vlastníkem daného bytu je Váš syn, který byt i pronajímá, a bude tedy mít příjem z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu. Předpokládám, že je Váš syn jako majitel zapsán i v katastru nemovitostí, což je rozhodující. Pokud budou roční zdanitelné příjmy Vašeho syna nad 50000 Kč, tak bude muset podat za rok 2026 daňové přiznání. Upozorňuji, že se jedná o limit pro příjmy, a nikoliv zisk. Z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu se neplatí sociální a zdravotní pojištění, což je „daňově“ výhodné.

Související

Poradna: Co si mám ohlídat při koupi družstevního bytu?

Výdaje pro příjmy z nájmu

Příjmy z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu se uvádí do druhé přílohy daňového přiznání a je potřeba vyplnit klasické čtyřstránkové daňové přiznání. Výdaje k příjmům z nájmu se uplatňují ve skutečné výši nebo 30% výdajovým paušálem. Kvůli jednoduchosti a jednoznačnosti hodně pronajímatelů jednoho menšího bytu volí právě výdajový paušál. Každý daňový poplatník v daňovém přiznání uplatní roční slevu na poplatníka ve výši 30840 Kč, a to bez ohledu na další okolnosti. Uplatňování slevy na poplatníka znamená, že do daňového základu 205600 Kč je roční daň z příjmu nulová. Daňové povinnosti a zdanění nájmu Vašeho syna tak bude v praxi záviset na celkovém příjmu z nájmu, jak si ukážeme na praktických příkladech.

Příklad 1) Žádné daňové starosti

Student XY bude mít za rok 2026 roční zdanitelný příjem z nájmu ve výši 48000 Kč, skutečné výdaje jsou zanedbatelné. Žádné jiné zdanitelné příjmy nemá. Student XY nemá žádné daňové starosti, neboť jeho roční zdanitelný příjem je do limitu pro podávání daňového přiznání. Čistý příjem je tedy rovněž necelých 48000 Kč (nezohledňujeme nízké skutečné výdaje), protože sociální a zdravotní pojištění se z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu neplatí nikdy.

Příklad 2) Daňové přiznání, ale žádná daň z příjmu

Student AB bude mít za rok 2026 roční zdanitelný příjem z nájmu ve výši 150000 Kč. Výdaje uplatní 30% výdajovým paušálem, takže daňový základ z nájmu činí 105000 Kč (150000 Kč – (150000 Kč × 30 %)). Žádné jiné zdanitelné příjmy student AB nemá. Daň z příjmu činí 15750 Kč (105000 Kč × 15 %), sleva na poplatníka ve výši 30840 Kč ji však sníží do nuly (sleva na poplatníka snižuje daň z příjmu maximálně do nuly, není důvodem pro „zápornou“ daň). Student AB musí podat daňové přiznání za rok 2026, ale nebude platit daň z příjmu ani sociální a zdravotní pojištění.

Příklad 3) Daňové přiznání a nízké zdanění

Student YX bude mít za rok 2026 roční zdanitelný příjem z nájmu ve výši 330000 Kč. Výdaje uplatní rovněž 30% výdajovým paušálem, protože skutečné výdaje má relativně nízké a nechce si lámat hlavu s výdaji. Žádné jiné zdanitelné příjmy student YX nemá, takže daňový základ činí 231000 Kč (330000 Kč – (330000 Kč × 30 %)). Vypočtená daň z příjmu je tedy 34650 Kč. Po uplatnění slevy na poplatníka činí roční daňový nedoplatek 3810 Kč (34650 Kč – 30840 Kč). Sociální a zdravotní pojištění se z nájmu neplatí.

Závěrem

Celkové daňové podmínky pro zdanění dlouhodobého nájmu bytu dle § 9 zákona o dani z příjmu jsou u studentů příznivé, protože nárok na slevu na poplatníka mají všichni daňoví poplatníci, tedy i ti pouze s pasivními zdanitelnými příjmy. Sociální a zdravotní pojištění se z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu nikdy neplatí. Při ročním zdanitelném příjmu do limitu se dokonce daňové přiznání vůbec nepodává.

Petr Gola