Pozor na úskalí skrytých vad u nemovitosti
štítky Praktické tipy Realitní trh čtení na 3 minuty
Se skrytými vadami u nemovitosti se mohou potýkat jak prodávající, tak kupující a ani jedna situace není příjemná. Jaká jsou práva a povinnosti, kdo nese odpovědnost a jak dokázat, že vada byla skrytá?
Lhůta na uplatnění skrytých vad
Jako kupující máte pět let od nabytí vlastnického práva na to, abyste “reklamovali nemovitost”, protože se u ní projevily skryté vady.
Související
Jako prodávající s tím, že se to může stát, prostě musíte počítat. V případě oprávněnosti může kupující požadovat opravu nebo část peněz zpět jako přiměřenou slevu. V krajním případě odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny.
Této odpovědnosti se nemá prodávající jak zbavit. Nelze spoléhat na to, že ve smlouvě je uvedeno, že kupující si nemovitost řádně prohlédl a byl seznámen s jejím stavem. Nepomůže ani uvedení, že nemovitost přebírá „jak stojí a leží“ (neboli úhrnkem).
Ten kdo vše musí dokázat je prodávající
Skrytá vada je taková, o které nemohl nikdo v době prodeje tušit, protože prostě byla skrytá. Neposuzuje se ani, zda o ní věděl prodávající, ale zkoumá se, zda o vadě mohl vědět kupující.
Ten, kdo o tomto rozhoduje je soud a v těchto případech je pro prodávajícího velmi obtížné prokázat, že v době prodeje vada na nemovitosti nebyla, případně dokázat, kdy přesně vada vznikla.
Rozhodnutí soudů je v těchto případech nevyzpytatelné a mělo by se opírat o znalecký posudek.
Co je skrytá vada a co ne
Příkladem dobře ukryté vady může být stav podlah pod podlahovou krytinou, špatně udělané zateplení a izolace, zatékání nebo špatná statika.
Skrytou vadou není ta, která odpovídají stáří a opotřebení nemovitosti. Také za skrytou vadu nelze považovat něco, co bylo na první pohled zřejmé.
Co dělat, když se projeví skrytá vada?
Nahlašte ji hned, písemně a adresujte přímo prodávající osobě. Pokud prodávající vadu uzná, měl by ji odstranit nebo poskytnout odpovídající slevu. Pokud dojde k nesouhlasu, bude jedinou cestou opatřit si znalecký posudek, případně s posudkem podat žalobu k soudu.
U družstevních bytů je potřeba skryté vady uplatňovat na bytovém družstvu.
Pozor na firmy žijící z hledání skrytých vad
Bohužel existují firmy, které dokáží z každé situace vytěžit pro sebe bezohledně zisk. Na českém trhu se můžete setkat se společnostmi, které proaktivně oslovují kupující, když se blíží konec lhůty pro uplatnění skryté vady.
Prezentují to tak, že kupující si může “přivydělat” na prodávajícím, protože jejich odborníci budou hledat tak dlouho, dokud nějakou skrytou vadu neobjeví, případně nevyrobí. Společnost si za to naúčtuje za posudky, za právníky a když se zadaří, tak také procento z vymožené částky (slevy) na kupní ceně.
Jaká je role realitního makléře, který zprostředkoval obchod?
Realitní makléř nenese odpovědnost za nemovitost jako takovou, ale nese odpovědnost za informace, které kupujícímu poskytl. V případě jeho pochybení a uvedení špatných informací (například větší rozloha v metrech čtverečních bytu, než které byt reálně má) mu hrozí pokuta od České obchodní inspekce.
S čím tedy může makléř pomoci? Může pro prodávajícího pomoci zajistit před prodejem nemovitosti posudek technického stavu, aby bylo zřejmé, v jaké kondici nemovitost je a kupující byl informován o všech problémových vlastnostech. Díky tomu může sobě, prodávajícímu i kupujícímu zajistit jistou míru klidného spaní do budoucna.
