Na co si dát pozor před koupí investičního bytu?
štítek Investice čtení na 3 minuty
Pořízení jednopokojového bytu za účelem jeho pronájmu může být velmi zajímavou investicí. O úspěchu takové investice rozhoduje kupní cena, zvolená lokalita, vybavení nemovitosti a samozřejmě výběr nájemců. Malé investiční byty se prodávají rychle, takže je nutné neotálet. Co si však vždy ověřit?
Výhodou pravidelného příjmu z nájmu je skutečnost, že se z nájmu neplatí sociální a zdravotní pojištění. Zdanění příjmů z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu je tedy nižší, než je zdanění příjmů ze závislé činnosti (dle § 6 zákona o dani z příjmu) a příjmů ze samostatné výdělečné činnosti (dle § 7 zákona o dani z příjmu).
Související
Skutečné výdaje nebo paušální výdaje
Výdaje spojené s nájmem menšího jednopokojového bytu jsou zpravidla nízké, proto majitelé při výpočtu základu daně uplatňují 30% výdajový paušál. Možnost uplatnění výdajového paušálu rovněž snižuje daňovou povinnost.
Není příliš času na rozmyšlenou
Aktuální situace na trhu s nemovitostmi nahrává prodejcům malých investičních bytů, zájemci o koupi se nemohou zpravidla dlouho rozhodovat, neboť vážní zájemci budou rychlejší. Při osobní prohlídce nemovitosti je však vhodné si od makléře vyžádat základní informace o prodávané nemovitosti.
List vlastnictví a potvrzení od správce nemovitosti
Velmi důležité je získání listu vlastnictví, ze kterého lze jednoznačně vyčíst, že na prodávaném bytu nejsou nijak omezena vlastnická práva. Většinou tuto listinu dává k nahlédnutí makléř při osobní prohlídce nemovitosti, lze si ji však snadno opatřit za poplatek na katastrálním úřadě. Základní informace jsou k nahlédnutí zdarma na internetu v katastru nemovitostí. Rovněž je velmi důležité mít potvrzení od správce nemovitosti o ekonomické situaci domu, to znamená, zdali čerpá úvěr a v jaké výši nebo jak vysoký je zůstatek fondu oprav a dále potvrzení od správce nemovitosti o bezdlužnosti vlastníka prodávané nemovitosti vůči SVJ.
Detailní kalkulace nájmu
Pořizovaná cena nemovitosti by vždy měla odpovídat finančním možnostem a při propočtu výhodnosti kalkulace nájmu je potřeba zohlednit atraktivitu dané lokality a aktuálně nabízené ceny pronájmu v dané lokalitě. Před samotnou prohlídkou nemovitosti je tak vhodné zkouknout weby s nabídkou pronájmu a udělat si orientační představu, za kolik by bylo v praxi možné danou nemovitost skutečnost pronajmout. K samotné kalkulaci je samozřejmě nutné mít předpis nájmu za minulé období, ze kterého se vyčtou platby za otop, vodu, příspěvek do fondu oprav a za správu apod.
Výběr nájemce není jednoduchý
Žádná investice není bez rizika, tedy ani pronájem nemovitosti. Výběr nájemce není v žádném případě vhodné podcenit. Zkušení majitelé v praxi zodpovědným a spolehlivým nájemcům zvyšují měsíční nájemné velmi rozumně, často se raději spokojí s nižším ale naprosto jistým a bezstarostným výnosem, než by teoreticky mohli získat novým hledáním nájemce. Případné dlouhodobé spory s nespolehlivým neplatícím nájemcem snižují výnosnost z nájmu nemovitosti a při plánování investice do nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu je potřeba s tímto rizikem počítat.
Velká vzdálenost násobí starosti
V případě pronájmu nemovitosti blízko vlastního bydliště se výrazně snižuje riziko pořízení nevhodné nemovitosti k pronájmu nebo koupě nemovitosti negenerující dostatečný roční zisk z nájmu v porovnání s celkovou cenou nemovitosti. Navíc je v místě bydliště jednodušší získat tip na zodpovědného nájemce. Koupí nemovitosti ve vzdálenějším městě lze na druhou stranu zkrátit návratnost vložené investice, ale v těchto případech je nutné počítat s mnohem větší časovou angažovaností a celkově vyšším rizikem.
