Mýty a legendy kolem občanského zákoníku

„1. Pronajímateli se umožňuje, aby si v nájemní smlouvě stanovil, že nájemce nesmí do bytu vzít jiné osoby, než schválené pronajímatelem. To se týká např. i vnuků nájemce. 2. Nově se stanoví povinnost nájemce ohlásit pronajímateli všechny osoby, které jej navštíví, i když v bytě nebydlí a nebudou bydlet,“ stojí ve vyjádření experta na bydlení z řad ČSSD Stanislava Křečka. V tomto podání to vypadá, že když si někdo pozve domů někoho na kafe, hned mu hrozí vyhazov.

Skutečné znění novely, které je k dispozici například na stránkách vlády, však vypovídá o něčem zcela odlišném. „Záleží na tom, jak se smluvní strany dohodnou, takže to rozšiřuje smluvní svobodu zúčastněných stran. Rozhodně to neznamená, že každý pronajímatel si takovou podmínku dá do smlouvy,“ komentovala sporný bod novely ředitelka odboru bytového práva, analýz a metodického řízení Státního fondu rozvoje bydlení Eva Helclová. I ze samotné litery zákona jasně plyne, že jde pouze o možnost takové smluvní dohody, která má z logiky věci za cíl zamezit přeplňování bytů. Zákaz návštěv je dezinterpretace hraničící s demagogií.

Ze znění zákona totiž jasně plyne, že se jedná o dlouhodobé návštěvy, při nichž dotyčný u nájemníka prakticky bydlí. Lhůta takové dlouhodobosti je stanovena na dva měsíce, které má nájemník na to, aby dlouhodobou návštěvu ohlásil. Křeček ve své filipice také kritizuje údajné ustanovení, které majiteli bytu umožňuje vstoupit do bytu během nepřítomnosti nájemníka. Ani zde ovšem není skutečnost tak snadná, jak by si současná opozice přála, protože zmíněné ustanovení ve skutečnosti říká, že pokud ví nájemník, že bude dlouhodobě nedosažitelný, má stanovit osobu, která v případě jeho nepřítomnosti zajistí vstup do bytu, pokud to bude nutné. Teprve pokud tuto osobu nezajistí a vzniknou závažné důvody pro vstup do bytu (například havárie vody), může majitel do bytu vstoupit.

Kritika neexistujícího

Dezinterpretací však kritika novely zdaleka nekončí, protože Stanislav Křeček také varuje před zrušením ustanovení, která se vůbec neruší. „Ruší se povinnost pronajímatel platit nájemci stěhovací náklady, pokud je výpověď dána z důvodů na straně pronajímatele,“ varuje Křeček. „Nic takového v novele není. Dochází tam sice k přečíslování paragrafů a jejich zařazení do jiné části zákona, ale k rušení nedochází,“ komentuje Helclová. Stejný případ je údajné rušení sankcí pro pronajímatele, pokud dá nájemníkovi výpověď z nepravdivých nebo fingovaných důvodů. Ani tato pasáž občanského zákoníku se nijak nemění.

Pravdivý není ani údaj, že majitel bytu už nebude muset nájemníkovi sehnat náhradní byt, pokud je výpověď dána z důvodů na jeho straně. Ani takové ustanovení se v zákoně neobjevuje. Změny však lze nalézt v případě úmrtí nájemníka. V současnosti platí, že při úmrtí nájemníka přechází nájem na některou z osob stanovených v zákoně a nájem dále trvá. Novela trvání nájmu omezuje na dobu dvou let, během nichž si noví nájemníci musí vyřešit bytovou situaci nebo se s majitelem dohodnout na nových podmínkách. Změna se týká i doručení výpovědi, ale poněkud jinak, než jak uvádí Stanislav Křeček, který suše konstatuje, že tato povinnost se ruší.

Helclová vysvětlila, že nejde o zrušení povinnosti, protože žádná taková povinnost neexistuje. Prokazatelné doručení je nyní pouze podmínkou pro to, aby výpověď nabyla platnosti. Novela mění doručení na dojití, které se v soukromém právu běžně používá. „V praxi by to znamenalo, že stačí, když výpověď dojde do sféry adresáta, neboli ji může převzít třeba někdo z jeho domácnosti,“ řekla Helclová.

Rigidita práva v praxi

I další kritizované body připravované novely jsou na tom obdobně jako již uvedené – buď se nemění vůbec, nebo se mění jinak. Nic to však nemění na faktu, že současné znění občanského zákoníku je v oblasti bytové politiky krajně rigidní a dle názoru ekonomů a majitelů domů stojí za značnou neobsazeností pražských bytů (podle posledních údajů ze sčítání lidu v roce 2001 jde o 10 procent pražského bytového fondu). Pronajmout někomu byt je v současnosti podle zkušeností majitelů domů takový risk, že se do tohoto počinu řadě lidí příliš nechce.

„Pokud si například neplatič nájemného pořídí dítě, tak mu musíte zajistit náhradní ubytování. A pokud mu během doby, kterou je v bytě, vodárny odstřihnou vodu, musíte za něho dluh zaplatit vy," vysvětlil před časem předseda Sdružení majitelů domů Tomislav Šimeček. Další malér spočívá i v samotné konstrukci výpovědi – ta musí být prokazatelně doručena, musí obsahovat uvedení důvodu výpovědi, výpovědní lhůtu, poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi u soudu a další náležitosti. Klíčová je hrozba soudního procesu. I když jsou důvody pro podání výpovědi nesporné, může se soudní řízení táhnout celé roky a majitel bytu má po tu dobu zkrátka smůlu.

Novela předložená ministerstvem pro místní rozvoj je pouze dílčí a rozhodně neřeší všechny problémy spojené s bytovou situací. K zásadní novelizaci však bude muset dojít, protože od roku 2012 by již nemělo existovat regulované nájemné a sjednávání nájemného se má řídit právě občanským zákoníkem. To se však neobejde bez novelizace. Zbrusu nový občanský zákoník již slíbil nový ministr spravedlnosti Jiří Pospíšil. Na této novele zřejmě bude muset spolupracovat i s ministerstvem pro místní rozvoj, ale jak bude závěrečná podoba zákoníku vypadat, zatím není známo.

Jiří Táborský