Pronájem zděděného bytu, na co si dát pozor?

V praxi často přistupují k pronájmu jinak investoři, kteří si pořídili investiční byt částečně na hypotéku, a jinak majitelé nemovitostí, kteří byt zdědili. I když to na první pohled nevypadá, tak přístup může být značně odlišný.

Související

Při vysokých cenách nemovitostí je i zvýšení úrokové sazby o desetinu procenta poznat

• Investoři chápou, že byt je potřeba pronajímat co nejdříve, neboť každý neobsazený měsíc zvyšuje výdaje, a přitom „uchází“ příjem. Zpravidla mají investoři vše promyšlené, počínaje nutnými opravami a konče až inzercí nájmu. Současně mají předem spočítané, jaký nájem mohou v dané lokalitě očekávat, co požadují po nájemcích, a počítají s daňovými povinnostmi.
• Dědicové mnohdy nemají zkušenosti s nájmem, takže mohou dělat rozhodnutí, která výnosnost snižují. Např. investují do nemovitosti více peněz, než je nutné s ohledem na nájem – přece jenom přišli k nemovitosti „zadarmo“, tak v rekonstrukci utopí více vlastních peněz, než odpovídá situaci na trhu. Navíc mnohdy přistupují k řešení situace liknavěji, tj. opravy nebo rekonstrukce trvají výrazně déle, na všechno mají zbytečně hodně času.

Investoři mají „know-how“, dědicové mají finanční výhodu

Zatímco investoři mají zpravidla vše ohledně nájmu promyšleno, spočítáno a naplánováno, tak dědicové mají zásadní výhodu. Za nákup nemovitosti neutratili vlastní naspořené peníze, nebo dokonce nesplácejí úvěr. To znamená, že i při nižším nájmu mají vyšší čistý zisk. S cenou nájmu tak mohou jít dědicové níže než investoři. Ne vždy však této výhody využívají. Důvodem je právě nedostatek zkušeností.

Výhoda investorů – nemovitost si sami vybrali

I investice do nemovitosti za účelem jejího pronájmu je riziková, tak jako každá investice. O úspěšnosti investice rozhoduje zásadním způsobem lokalita, následně samozřejmě vybavení dané nemovitosti. Na rozdíl od dědiců si investoři předmětný byt určený k nájmu sami vybrali a mají pro to své důvody, což je pro nájem velmi důležité.

Kvalitních nájemců je potřeba si vážit

Výběr nájemce je nejenom o náhodě, štěstí a intuici, ale i o důkladné přípravě a prověření. Mít spolehlivého nájemce, který platí vždy řádně a včas, na kterého nejsou žádné stížnosti a který se chová k vybavení tak, jako by bydlel ve svém, to je pro majitele naprosto skvělé. V takovém případě se může s nájemcem vyřešit jenom pár telefonátů za rok, a přitom chodí pravidelně peníze na účet. Takový nájemce je pro majitele „výhrou“ a zkušení majitelé se spokojí s nižším bezproblémovým výnosem, než aby riskovali častější hledání nájemce s vidinou vyššího nájmu. Investoři to často chápou a vědí, že každá mezera v nájmu snižuje roční výnosnost, a paradoxně ani vyšší měsíční příjem z nájmu v takovém případě nemusí znamenat finančně úspěšnější rok. Dědicové mohou mít při nájmu neadekvátní požadavky a mohou mít s nájemci více problémů než zkušení investoři. I hledání nájemce je věda a zkušení investoři mají zpravidla méně problémů, protože k výběru nájemce přistupují velice zodpovědně, neboť do této investice vložili hodně svých peněz.

Velká vzdálenost? Prodej může být zajímavějším řešením

Ideální příjem z nájmu je ten, že jednou za několik let se vybere nájemník a potom „chodí“ pouze peníze na účet. Tak to ale v praxi funguje výjimečně. Pořád se něco řeší – nejenom s nájemníkem, ale i se správcem nemovitosti, sousedy, dodavateli energií… Pronajímat byt v jiném kraji může přinášet více starostí, než se na začátku očekává, a finanční výnos může být nižší, než kdyby se byt prodal a peníze konzervativně investovaly. Prodej zděděné nemovitosti snižuje starosti na minimum a pro některé dědice je to lepší rozhodnutí než nájem.

Nájem a daně

Z nájmu zděděné nemovitosti se platí daň z příjmů, na to je potřeba při plánování počítat. Stejně tak s platbou za komunální odpad, řešením energií, platbou daně z nemovitých věcí a veškerými záležitostmi jako ostatní majitelé bytů v daném domě.

Petr Gola