Jaká rizika má investiční byt na hypotéku?
štítky Investování Realitní trh čtení na 3 minuty | přečteno 225×
Pořízení nemovitosti za účelem jejího pronájmu na hypotéku s sebou pochopitelně nese vyšší investiční rizika než při koupi takového bytu „za své“. S čím počítat a na co si dát pozor?
Koupě zajímavého menšího bytu za účelem jeho pronájmu je v Česku oblíbeným investičním krokem, a to i s ohledem na zajištění v důchodu, neboť v příštích letech bude muset náhradový poměr u státních důchodů vzhledem k ekonomickému a demografickému vývoji klesat a zodpovědné chování k zajištění na penzi bude stále důležitější a úloha vlastních úspor a investic v budoucnu bude růst. Pochopitelně platí, že ziskovost této investice je vyšší u investorů, kteří kupují nemovitost „za své“, tedy bez čerpání úvěru. Čím vyšší v procentech je zajištění pořízení nemovitosti z vlastních zdrojů, tím lépe.
Související
Příjem z nájmu není bez práce…
Pořízení investiční nemovitosti pochopitelně neznamená automaticky zisk, každá investice je riziková. O úspěchu rozhoduje nabídka a poptávka po nájmu, správný výběr nájemce a samozřejmě výše měsíční splátky hypotéky. O ceně nájmu rozhoduje nejvíce lokalita. Ve velkých i menších městech jsou čtvrti, kde chtějí nájemci nejčastěji bydlet a jsou ochotnější si připlatit, aby bydleli na dobré adrese. Na druhou stranu jsou ceny nemovitostí v těchto lokalitách dražší, takže měsíční splátka hypotéky je vyšší. Odhad budoucí ceny nemovitosti může být špatný, situace na realitním trhu se mění. Respektive růst ceny nemovitosti může být nižší, než se očekává.
Důležité však je, že cena nemovitostí na dobrých adresách stoupá i v menších městech a případně se dá taková nemovitost v případě potřeby mnohem rychleji prodat. Před pořízením nemovitosti je vhodné detailně znát cenu na trhu, tj. s jakou částkou nájmu lze kalkulovat, a vše s přihlédnutím ke splátkám hypotéky. Možné problémy spojené výhradně se špatným výběrem nájemce nebo změny na realitním trhu:
- Častější střídání nájemců z různých důvodů, kdy jsou měsíce bez inkasa nájmu.
- Nájemce má problém se splácením, a ještě k tomu má problémy se sousedy, kteří majiteli telefonují, a musí se řešit různé stížnosti.
- Sjednání nižšího nájemného, než se původně předpokládalo (pořád lepší nižší částka než další neobsazené měsíce).
Důležitost blízkosti bydliště
S ohledem na výběr nájemce, kdy osobní kontakt je velmi důležitý, a případné řešení různých problémů je vhodné mít investiční byt relativně blízko vlastního bydliště. Veškeré činnosti spojené s nájmem a plnění různých povinností (schůze SVJ, případné opravy a rekonstrukce, řešení nějakého problému s nájemcem) jsou operativnější.
Příznivé zdanění
Velkou výhodou pravidelného příjmu z nájmu je nižší zdanění tohoto pasivního příjmu oproti zdanění aktivního příjmu ze závislé činnosti nebo samostatné výdělečné činnosti. Z příjmu z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmů se neplatí sociální a zdravotní pojištění. Výdaje pro stanovení daňového základu pro výpočet daně z příjmů je možné stanovit ve skutečné výši nebo 30% výdajovým paušálem. Při nízkých skutečných výdajích přináší paušální výdaj zajímavou daňovou úsporu. Manželé navíc mohou daňově ušetřit tím, že příjem z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmů bude zdaňovat ten z nich, u kterého je to daňově výhodnější.
Závěrem
O úspěchu investice do nemovitosti za účelem jejího pronájmu rozhoduje řada faktorů, tj. vlastní finanční krytí pořizovací ceny, výběr lokality dané nemovitosti, možnost provádět vlastními silami nebo za „přijatelnou cenu“ případné opravy a rekonstrukce v nemovitosti, kredit adresy nemovitosti pro její pronájem, vlastní schopnost vybrat kvalitního a slušného nájemce za co nejvyšší cenu… Pravidelný příjem z nájmu může být v praxi zajímavým dlouhodobým finančním přilepšením, přičemž tržní hodnota nemovitosti může během let velmi zajímavě stoupnout, na druhou stranu může příjem z nájmu generovat mnohem nižší zisk za mnohem větší úsilí, než se očekává.
