Letos je vhodná doba ke koupi bytu.
štítky Investice Realitní trh Úvěry a půjčky čtení na 3 minuty
Současné nízké úrokové sazby na hypotékách a klesající ceny nemovitostí lákají nové zájemce ke koupi bytu.
Průměrná úroková sazba poklesla v listopadu 2012 podle indexu Hypoindex, počítaného Hypoteční bankou, na 3,25 procent ročně. Od svého maxima v roce 2009 tak poklesla o 2,5 procenta. To při průměrné hypotéce (ve výši 1 700 000 Kč a splatnosti 20 let) snížilo splátku z 11 900 Kč měsíčně na 9 600 Kč měsíčně, pokud nebereme v potaz poplatky. Poměrně výrazně se zároveň snížila cena bytů. Ceny starších bytů kulminovaly ve třetím čtvrtletí 2008. Od té doby poklesly např. v Praze o více než 15 procent. Můžeme tedy prohlásit, že se nacházíme v jednom z nejvhodnějších okamžiků pro koupi bytu za posledních několik let.
Související
Za největší riziko v současné době považuji možnost dalšího poklesu cen nemovitostí. Cenová hladina je v současné době držena právě nízkými úrokovými sazbami, které centrální banka nedávno srazila prakticky na nulu. Při zvýšení úrokových sazeb věřím, že se zájem o hypotéky sníží, což bude mít i dopad na poptávku po bytech, a tím i na jejich cenu. Při nákupu nemovitosti bych tedy doporučil financovat ji raději hypotékou, než kupovat v hotovosti.
Splátka hypotéky v závislosti na roční úrokové míře a splatnosti:
| 2,75% | 3,00% | 3,25% | 3,50% | 3,75% | 4,00% | 4,25% | 4,50% | 4,75% | 5,00% | 5,25% | 5,50% | 5,75% | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 | 6 786 | 6 906 | 7 027 | 7 149 | 7 272 | 7 397 | 7 523 | 7 650 | 7 778 | 7 908 | 8 039 | 8 171 | 8 304 |
| 20 | 5 422 | 5 546 | 5 672 | 5 800 | 5 929 | 6 060 | 6 192 | 6 326 | 6 462 | 6 600 | 6 738 | 6 879 | 7 021 |
| 25 | 4 613 | 4 742 | 4 873 | 5 006 | 5 141 | 5 278 | 5 417 | 5 558 | 5 701 | 5 846 | 5 992 | 6 141 | 6 291 |
| 30 | 4 082 | 4 216 | 4 352 | 4 490 | 4 631 | 4 774 | 4 919 | 5 067 | 5 216 | 5 368 | 5 522 | 5 678 | 5 836 |
Zdroj: Vlastní výpočet
Při koupi bytu je potřeba pečlivě zvážit především lokalitu, která je společně s výměrou nejsilnějším determinantem ceny. Při volbě typu hypotéky bych preferoval fixní úrokovou sazbu před variabilní, která při růstu úrokových sazeb může přinést nepříjemná překvapení.
Deregulace nájemného:
Domnívám se, že dopad deregulace nájmů nebude nijak vysoký. V některých pražských městských částech a několika dalších městech regulované nájemné již převyšuje tržní. V některých částech Prahy 6 se zase regulované nájemné nedávno pohybovalo kolem 37 korun měsíčně za metr čtvereční, což je částka, která zcela určitě neumožňuje majitelům udržovat byty v slušném stavu. Odstranění regulace sníží tržní nájmy a také absurdní situace, kdy ve stejném domě za stejné byty platí lidé různé nájmy.
Investice do nemovitosti:
Běžný investor si těžko bude moci pořídit komplex obchodních nemovitostí. Alternativou je nákup buď realitních otevřených podílových fondů nebo akcií společností se zaměřením na development a správu nemovitostí. Příkladem takového fondu je Conseq Realitní OPF. Z firem z našeho středoevropského regionu, zabývající se pronájmy nemovitostí, je pro nás nejzajímavější rakouská společnost Atrium. Výhodou takové investice je i úspora času, který by bylo třeba věnovat správě vlastní nemovitosti.
Vojtěch Železný,
Portfolio Manager
Conseq Investment Management, a. s.
