Jakou nasadit cenovku při prodeji nemovitosti?
štítky Praktické tipy Realitní trh čtení na 4 minuty
Důvody k ocenění nemovitostí mohou být různé. Dědické řízení, vyřizování hypotečního úvěru nebo právě prodej. Při prodeji budete potřebovat správně stanovit tržní cenu nemovitosti. Tu ovlivňuje řada parametrů.
Ocenit nemovitost tržní cenou je práce realitního makléře
Ten má přístup do placených systémů, ve kterých si zadá parametry nemovitosti a ukáží se mu prodejní nebo inzerované ceny podobných nemovitostí za minulé období. Makléř dokáže odhadnout trh a má zkušenosti. Řada makléřů také nabízí ocenění nemovitosti zdarma. Dělají to ale proto, že budou chtít pak Vaši nemovitost prodávat.
Související
Co při vlastním oceňování tedy zvážit?
Aktuální situace na trhu
Úplný základ je, podívat se na to, jak aktuálně vypadá trh. Ceny nemovitostí se v posledních letech velmi dynamicky mění (směrem nahoru). Nedejte tedy na komentáře vašeho okolí, že jste cenu přestřelili. To, že někdo například podobný byt kupoval před pěti lety za třetinovou cenu je sice hezké, ale je to prostě historie.
Názor si můžete udělat zdarma v přehledech na webu Sreality.cz, které sledují vývoj inzerce nemovitostí. Tam zjistíte například na to, že metr čtvereční bytu v Českých Budějovicích stál před pěti lety 26.800,- a nyní je to 70.900,-.
Konkurence v dané lokalitě
Na Srealitách se také podívejte na nabídku nemovitostí ve vaší lokalitě. Přepočítávejte si cenu na metry čtvereční. V detailu inzerátů také najdete, co vše je do metrů čtverečních započítané. Ne vždy je to jen podlahová plocha, ale u bytů tam může být také terasa a sklep. Myslete také na to, že ceny v inzerci nemusí být ty realizované. Dříve bylo běžné, že se prodej realizoval se slevou. Nyní, v době vysoké poptávky, jsou dobře prodejné nemovitosti často prodané za vyšší než inzerovanou cenu. Ceny jsou také uváděny buď vč. provize nebo bez provize realitního makléře.
Emoce stranou?
To, že vaši nemovitost máte rádi a má pro vás citovou hodnotu neznamená, že ji takto ocení i potenciální kupující. I když nikdy nevíte, kdo o nemovitost bude mít zájem. I kupující může být citově zainteresovaný a nemovitost pro něj může mít vyšší cenu právě proto, že například vlastní sousední byt, v dané ulici vyrůstal nebo se prostě do nemovitosti zamiloval na první pohled.
Individuální parametry nemovitosti
Do ceny zohledněte také jedinečné parametry. Například u bytu to může být typ vlastnictví (družstevní, osobní), konstrukce (panel, cihla), výtah, zahrada, balkon, stav interiéru, dispozice, atypičnost, vzhled a stav domu, možnost parkování, blízkost důležitých míst, zda se bude dobře pronajímat (v případě investičního bytu) a jaký má potenciál do budoucna.
U domu to může být také technický stav, zahrada, náklady na provoz, okna, zateplení, elektroinstalace, přípojky, přístupové cesty a podobně. To vše ovlivňuje rozhodování kupujících.
Orientační vliv na cenu:
- plus 10 – 15 % v případě blízkosti metra nebo tramvaje
- plus 20 % ve prospěch cihlového bytu v porovnání s panelovým
- plus 10 – 20 % ve prospěch osobního vlastnictví před družstevním
- plus 5 % orientace na jih
- plus za atypický, zajímavý nebo půdní byt
- cenu naopak snižuje umístění bytu v přízemí
Strategie prodeje
Nejobvyklejší jsou tři možné strategie prodeje:
- Průměrná tržní cena. Inzerujete cenu, za kterou je reálné nemovitost prodat. Nevybočuje od srovnatelných nemovitostí.
- Mírně nižší cena s právem vybrat si zájemce s nejvyšší nabídkou. Inzerujete nižší cenu, která přiláká více zájemců a poté můžete lecitovat s vážnými zájemci, zda jsou ochotni cenu navýšit.
- Vyšší cena. Tato strategie vyžaduje více času a je vhodná u atypických nemovitostí, které nebývají běžně v nabídce. Sází na to, že se najde kupující, který bude ochoten připlatit za unikátnost nemovitosti.
Na co si dát pozor
Pokud prodáváte nemovitost prostřednictvím svého realitního makléře, který zvolí jako vhodnou strategii aukci, dejte si pozor na výši provize. Jsou případy, kdy si makléř bere provizi 3 – 5 % z inzerované ceny, ale z navýšené ceny má 50% provizi. Tento způsob může být fér, pouze pokud je inzerovaná cena správně nastavená.
Objevují se případy, kdy makléř cíleně podstřelí inzerovanou cenu velmi nízko. Chlubí se, kolik sehnal zájemců. Nakonec inkasuje provizi z vydražené částky navíc, i když výsledná cena po aukci je shodná nebo dokonce nižší, než je průměrná tržní cena, za kterou by se byt prodal i bez aukce.
A právě proto je dobré si vždy udělat na cenu i vlastní názor.
