Investiční byt a daně
štítky Daně Investování Osobní finance čtení na 3 minuty | přečteno 10397×
Pořízení menšího bytu za účelem jeho pronájmu a současném zhodnocení v čase patří mezi velmi oblíbené investice. Výhodou je srozumitelnost a možnost si na své aktivum „sáhnout“. Při následném prodeji investičního bytu je však nutné počítat s platnou daně z příjmu, neboť ve většině případů není dodržen časový test.
Lidé investující do nemovitostí preferují samozřejmě menší byty, protože jsou zde nižší provozní náklady a snáze se pronajímají. Samozřejmě roli hraje i cena nemovitosti. Navíc výnosnost u menších bytů je zpravidla vyšší než u větších bytů.
Související
Malé byty se kupují často za „hotové“
Vzhledem k tomu, že zájem investorů se mnohem častěji soustředí právě na menší byty, tak je u těchto bytů na trhu největší přetlak a zájemci o malý byt, ve kterém by bydleli, to mají v současné době složité. Investoři totiž navíc platí v hotovosti a jednají rychle. Koupit zajímavý malý byt na hypotéku je tak aktuálně komplikované.
Zdanění nájmu
I zaměstnanci s příjmem z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu nad 20000 Kč za rok 2024 musí vyplnit a podat daňové přiznání a nemohou požádat zaměstnavatele o roční zúčtování daně. Výdaje k příjmům z nájmu je možné uplatnit ve skutečné výši nebo 30% výdajovým paušálem. Příjem z nájmu nepodléhá odvodům na sociálním a zdravotním pojištění.
Časový test
V případě, že nejsou při prodeji nemovitosti splněny zákonné podmínky, tak podléhá příjem z prodeje nemovitosti ponížený o související výdaje dani z příjmu fyzických osob. Investoři nemají v nemovitosti bydliště, takže musí být splněn časový test, aby byl příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmu.
Pětiletý časový test
Pro nemovitosti pořízené do konce roku 2020 platí pětiletý časový test. Pokud tedy mezi nabytím a prodejem nemovitosti neuplyne pět let, potom je příjem z investičního bytu předmětem daně z příjmu. Je nutné vyplnit daňové přiznání, a to včetně přílohy číslo dva daňového přiznání, jedná se o příjem dle § 10 zákona o dani z příjmu (ostatní příjem).
Desetiletý časový text
Pro nemovitosti pořízené od roku 2021 již platí desetiletý časový test. Prodloužení časového testu bylo pro lidi kupující byt za účelem pronájmu a zhodnocení v čase nepříznivou zprávou. Mnohem častěji se tak bude v následujících letech podávat daňové přiznání.
Odvádí se pouze daň z příjmu
Z prodeje nemovitosti se nikdy neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Při nedodržení zákonných podmínek pro daňové osvobození se platí pouze daň z příjmu, přičemž daňovým základem dle § 10 zákona o dani z příjmu je příjem z prodeje ponížený o související výdaje, tj. zejména kupní cena dané nemovitosti.
Praktický příklad
Pan Karel koupil v únoru 2022 jednopokojový byt za účelem pronájmu (neměl v něm bydliště), který v červenci 2024 prodal, neboť obdržel velmi zajímavou nabídku od nájemce, který si chtěl byt koupit pro sebe. Pan Karel tedy nedodržel časový test a bude příjem z prodeje zdaňovat.
Pan Karel musí v daňovém přiznání za rok 2024 uvést nejenom příjmy ze zaměstnání, ale i daňový základ z nájmu za měsíce před prodejem a daňový základ z prodeje bytu. Celkový daňový základ pana Karla za rok 2024 bude ve výši 1480500 Kč, takže celý roční zdanitelný příjem pana Karla bude podléhat 15% sazbě daně z příjmu. Do daňového základu za rok 2024 ve výši 1582812 Kč se totiž odvádí 15% sazba daně z příjmu. Vyšší 23% sazbě daně z příjmu podléhá daňový základ právě nad 1582812 Kč.
