Hypotéční úvěr není nutně volbou na celý život
štítek Úvěry a půjčky čtení na 7 minut
Seriál Úvěry, díl 3. / Hypotéční úvěr je dlouhodobý úvěr na vysoké částky, který slouží například k pořízení bytu, rodinného domu, stavebního pozemku či případně k pořízení podnikatelských objektů. Výběru hypotéčního úvěru se vyplatí věnovat velkou pozornost, proto Vám v následujícím “hypotéčním průvodci“ přiblížíme celou řadu důležitých a zajímavých informací týkajících se těchto úvěrů.
Hypoteční úvěry můžeme rozlišit na dva základní typy (dle účelu využití úvěru) – na účelové a neúčelové (tzv. americká hypotéka).
Účelové hypotéční úvěry
Účelové hypoteční úvěry musíme, jako klienti, použít pouze na předem definované účely (koupě nemovitosti; stavebního pozemku; výstavba nemovitosti; rekonstrukce, modernizace či oprava nemovitosti; splácení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti). Účelové hypotéční úvěry lze též souhrnně označit jako zajištění potřeb k bydlení.
Neúčelové hypotéční úvěry
Neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka) pro nás nemá v užití žádná omezení. Tímto úvěrem můžeme financovat jak movité věci, třeba automobil, tak studium dětí v zahraničí nebo zájezd kolem světa. Podmínkou u neúčelových hypotéčních úvěrů je zastavení nemovitosti.
Některé banky nám nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se stavebním spořením či životním pojištěním. Princip spočívá v tom, že bance splácíme pouze úroky z neměnné jistiny hypotéky a na kombinovaném produktu ukládáme peníze. Následně pak můžeme hypotéku splatit jednorázově, nebo jen její část, z peněz ze stavebního spoření či životního pojištění.
O hypotéční úvěr můžeme zažádat buď jako občan, nebo jako podnikatel. V prvé řadě je pro nás důležitý výběr banky, která nám úvěr poskytne. Výše úroku z poskytnutého úvěru (s délkou jeho garantované doby) je pro nás také velmi důležitým kritériem. V následujícím odkazu se můžete podívat na aktuálních seznam bank, které poskytují hypotéční úvěry – zároveň Vám tento odkaz www.mesec.cz/…y/porovnani umožní porovnat si současné hypotéční produkty jednotlivých bank mezi sebou.
Při návštěvě námi vybrané banky bychom měli být seznámeni se základním informacemi o hypotéčních úvěrech, od banky bychom také měli obdržet seznam veškerých dokladů (viz. níže), které budou v konkrétních případech potřebné pro schválení úvěru. Pokud budeme mít všechny doklady, včetně dokladu o výši příjmu, který sděluje zda jsme schopní ze svých příjmu úvěr splácet, zkompletovány, vyplníme a odevzdáme žádost o poskytnutí úvěru.
Základní podmínkou pro to, aby nám banka poskytla hypotéční úvěr je prokázání o naší schopnosti poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Banka bude po nás vždy požadovat tyto základní doklady:
a) doložení výše příjmů (daňové přiznání, potvrzení příjmu od zaměstnavatele) žadatelů, případně spoludlužníků či ručitelů
b) ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva, vinkulaci pojištění (vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky) této nemovitosti ve prospěch banky
c) další doklady: někdy též vinkulaci životního či úvěrového pojištění ve prospěch banky
Pokud máme v plánu hypotéční úvěr použít na investici do nemovitosti, banka bude po nás dále požadovat doklady o nemovitosti. V případě koupě nemovitosti se bude jednat o kupní smlouvu a výpis z katastru nemovitostí. V případě výstavby, oprav či rekonstrukce se jedná o stavební povolení, rozpočet stavby, výpis z katastru nemovitostí či projektovou dokumentaci.
Výčet dokladů se samozřejmě může případ od případu lišit, protože existují i hypotéky bez dokládání příjmů či hypotéky sjednávané částečně po internetu, apod.
Banka po přijetí žádosti si nechává určitý čas na její zpracování. Pokud námi vybraný úvěr bude schválen, vyzve nás banka k podpis úvěrové smlouvy, smlouvy o vedení účtu a zástavní smlouvy. Zároveň nás seznámí se všemi smluvními dokumenty.
Začít čerpat hypoteční úvěr můžeme pokud jsou splněny veškeré podmínky pro čerpání. Jednou z nejdůležitějších je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí (viz zajištění hypotečního úvěru).
V současné době některé banky umožňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva, tato skutečnost nám umožní dostat se k penězům podstatně dříve.
Čerpání hypotéčního úvěru se uskutečňuje bezhotovostní formou a může probíhat buď jednorázově (používá se většinou při koupi nemovitosti či neúčelovém úvěru), nebo postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V těchto případech jsou ve smlouvě uvedeny orientační termíny čerpání a také konečný termín pro dočerpání.
Během čerpání úvěru, v případě stavby může trvat rok i déle, splácíme bance pouze úroky z vyčerpané částky. Až dojde k vyčerpání úvěru, obdržíme od banky oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud budeme náš úvěr tímto způsobem splácet. Následně začneme splácet úroky a umořovat jistinu (splácení zbývajícího dluhu).
Při uzavírání hypotéky si kromě celkové výše úvěru a délky splácení sjednáváme též tzv. fixaci úrokové sazby. Jedná se o dobu, po kterou zůstává výše úrokové sazby neměnná (banka ji nesmí měnit). Délka fixace je stanovena při podpisu úvěrové smlouvy a nejčastěji se uzavírá na 1, 3, 5, 10 nebo 15 let. Ovšem některé banky nám nabízejí možnost fixace na celkovou dobu splácení, což může být 20, 25 až 30 let. Sazba samozřejmě nemusí být fixována na celou dobu splácení, v tom případě nám banka po ukončení fixace stanový novou výši úrokové sazby podle aktuálních tržních podmínek. Lze si sjednat hypoteční úvěr bez fixace úrokových sazeb. Pak jsou úrokové sazby vázány především na mezibankovní sazby PRIBOR. Doba fixace je pro nás velmi důležitým faktorem při pořizování hypotečního úvěru, proto se vyplatí si dobu fixace velmi dobře rozmyslet.
V momentě, kdy se rozhodujeme, zda si vezmeme hypoteční úvěr, je zapotřebí mít jasno o nemovitosti, kterou bance zastavíme. Jedná se o základní podmínku při poskytnutí hypotéčního úvěru.
Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem hypotečního úvěru, který je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci. Nebo se může jednat o jinou či jiné nemovitosti, v zástavě jich může být hned několik. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky nejsou ochotny akceptovat např. polovinu domu, ovšem lze dát do zástavy i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí. Nejdůležitější je, aby se daná nemovitost nacházela na území ČR nebo členského státu Evropské unie.
Existují i další možností zajištění, které po nás banky mohou vyžadovat. Jedná se např. o vinkulaci pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky, nebo některé banky požadují, abychom si uzavřeli životní či úvěrové pojištění a vinkulaci tohoto pojištění, opět ve prospěch banky. Banky po nás mohou vyžadovat i další spoludlužníky či ručitele pro případ, že nebudeme schopni úvěr řádně splácet.
Splatnost hypotečního úvěru se většinou pohybuje od 5 do 45 let. Optimální doba na splácení je však15 – 20 let. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích 5 let, ale jsou ochotny akceptovat i jiné doby splatnosti. Po celou dobu splácení hypotéčního úvěru bychom měli být v produktivním věku. Jestliže by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvyklé k úvěru přibrat dalšího spoludlužníka. Musíme mí také na paměti, že čím delší je doba splatnosti, tím nižší je splátka.
Samotné splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Pokud hypotéční úvěr čerpáme postupně, splácíme nejprve měsíčně pouze úrok, z vyčerpané částky, a to až do doby, než vyčerpáme celý úvěr. Po ukončení čerpání začneme hypotéční úvěr splácet většinou anuitními splátkami, při kterých platíme po celou dobu trvání stejnou výši měsíční splátky. Existují ovšem i jiné druhy splácení než anuitní. Jedná se o degresivní nebo progresivní. Splácení u degresivního splácení zpočátku platíme vyšší měsíční splátku, která se nám bude postupně snižovat. Na druhou stranu u progresivního splácení platíme zpočátku nižší měsíční splátky, které se nám postupně v průběhu let zvyšují. Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě.
Hypotéční úvěr je možné splatit předčasně – buď celou jeho výši, nebo jen část – a to bez sankce. Musí k tom však dojít v termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby, kterou si sami volíme v letech doby splatnosti. Pokud by došlo k mimořádné splátce mimo tyto termíny, většina bank si pak stanoví vysoké sankce za toto předčasné splacení.
Pokud se rozhodnete obstarat si hypotéční úvěr, ať už se to bude týkat stavebního pozemku, opravy nemovitosti, její rekonstrukce, modernizace či k zajištění potřeb k Vašemu bydlení, je velmi důležité abyste se podívali hned na několik institucí. Porovnejte si jejich produkty, jaké jsou jejich klady a zápory. Nakonec si v klidu promyslete, která z bank bude schopna vyhovět veškerým Vašim požadavkům a následně Vám umožní úvěr získat.
