• Smlouva o smlouvě budoucí .DOCX (Microsoft Word)

Obě smlouvy, smlouva o smlouvě budoucí a smlouva hlavní, by měly mít stejnou formu. Je důležité do smlouvy uvést lhůtu, ale pokud tam uvedena není, platí, že smlouva hlavní musí být uzavřena bez zbytečného odkladu do jednoho roku od vyzvání.

Upozornění: Vzor smlouvy má pouze obecnou podobu, proto je při jeho použití potřeba brát v úvahu individuálnost Vašeho případu. Vzor nepokrývá všechny situace, které mohou v praxi nastat, proto doporučujeme každý případ konzultovat s advokátem, který navrhne nejvhodnější změny textu s ohledem na potřeby Vašeho případu.

Text smlouvy (stejný ve Wordu ke stažení)

Smlouva o smlouvě budoucí

podle ust. § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Jméno/firma ________
r.č./IČ: ________
se sídlem ________
na straně jedné (dále jen jako „Pronajímatel“) / alternativně (dále jen „Zavázaný“)

a

Jméno/firma ________
se sídlem ________
IČ: ________
na straně druhé (dále jen jako „Nájemce“) / alternativně (dále jen „Oprávněný“)

se dohodli na uzavření Budoucí nájemní smlouvy (dále jen „Smlouva“):

I.

Předmětem této smlouvy je závazek Pronajímatele/Zavázaného uzavřít s Nájemcem/Oprávněným za podmínek této Smlouvy nájemní smlouvu, a to ve znění tak, jak je uvedeno v Příloze č. 1 této Smlouvy (dále jen „Nájemní smlouva“).

Pronajímatel/Zavázaný se zavazuje uzavřít s Nájemcem/Oprávněným Nájemní smlouvu ve lhůtě do tří dnů poté, co bude Nájemcem/Oprávněným písemně vyzván k jejímu uzavření.

Nájemce/Oprávněný je oprávněn písemně vyzvat Pronajímatele/Zavázaného k uzavření Nájemní smlouvy nejpozději do ________ měsíců od podpisu této Smlouvy oběma stranami.

II.

Tato Smlouva nabývá účinnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami a může být měněna a doplňována pouze formou písemných dodatků podepsaných oběma smluvními stranami.

Tato Smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichž každá ze smluvních stran obdrží po jednom.

Smluvní strany prohlašují, že souhlasí s obsahem této Smlouvy a že tato Smlouva byla sepsána svobodně a vážně, na důkaz čehož připojují své podpisy.

V ________ dne ________

Pronajímatel/Zavázaný ________

Nájemce/Oprávněný ________

Příloha č. 1

Nájemní smlouva

________
________
________
(dále jen „pronajímatel“ na straně jedné)

a

________
nar. ________
bytem ________
(dále jen „nájemce“ na straně druhé)

uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto smlouvu o nájmu bytu dle ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku:

I. Předmět nájmu

Pronajímatel je výlučným vlastníkem bytu č. ________ v  ________ nadzemním podlaží budovy čp. …, ulice ________ v  ________, který je zapsán na listu vlastnictví č. ________, vedeném Katastrálním úřadem ________ (dále jen „byt“).

Příslušenství bytu tvoří ________

Pronajímatel se zavazuje přenechat výše uvedený byt k zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti, a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli níže sjednané nájemné.

II. Doba trvání nájmu

Pronajímatel přenechává předmět nájmu – byt – do užívání nájemci na dobu neurčitou/určitou (od … do …). Nájemce se seznámil se stavem pronajímaného bytu před podpisem této smlouvy. O stavu bytu a jeho příslušenství byl vyhotoven zvláštní předávací protokol, jehož obsahem je výčet zařízení a součástí bytu s poznámkami o stavu toho kterého příslušenství. Předávací protokol tvoří nedílnou součást této smlouvy jako příloha č. 1.

V předávacím protokolu je zaznamenán rovněž aktuální stav všech médií (voda, plyn, elektrická energie) ke dni podpisu této smlouvy.

III. Nájemné a úhrada nákladů za poskytnuté služby

Nájemné bylo sjednáno v částce ________,- Kč (slovy ________ korun českých) měsíčně. Nájemné je nájemce povinen hradit předem na každý měsíc nejpozději do 5. (pátého) dne příslušného měsíce. Společně s nájemným je nájemce povinen platit zálohy a náklady za služby, které je povinen zajišťovat pronajímatel (dodávka teplé a studené vody, tepla, elektřiny, plynu, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, provoz výtahu), ve výši ________,- Kč.

Vyúčtování záloh na služby a energie podle předchozí věty se pronajímatel zavazuje předložit nájemci vždy nejpozději do 5 dnů od jejich vyúčtování jednotlivými dodavateli. Případné nedoplatky nebo přeplatky jednotlivých služeb budou mezi smluvními stranami vypořádány tak, že pro případ přeplatku za některou ze služeb vrátí pronajímatel částku přeplatku nájemci na bankovní účet, č.ú. ________ vedený u  ________ do 3 dnů od připsání přeplatku od příslušného dodavatele na účet pronajímatele. Pro případ nedoplatku za některou ze služeb se zavazuje nájemce uhradit takto vzniklý nedoplatek do 14 dnů od předložení vyúčtování na bankovní účet pronajímatele č.ú ________ vedený u  ________

Nájemce má právo požádat pronajímatele nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období o nahlédnutí do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.

IV. Jistota

Smluvní strany se dohodly, že Nájemce složil Pronajímateli při podpisu této smlouvy peněžitou jistotu ve výši trojnásobku sjednaného měsíčního nájemného, tedy částku ________ Kč, která představuje tzv. „jistotu“. Jistota bude po dobu trvání nájemního vztahu deponována na účtu Pronajímatele a bude sloužit pro úhradu případných budoucích nákladů pronajímatele na uvedení pronajatých prostor a věcí do stavu, ve kterém byly Nájemci předány a dále na úhradu dluhů a případných škod apod. jím v souvislosti s nájmem způsobených. Při skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit jistotu nájemci, je oprávněn si přitom započíst, co mu nájemce případně z nájmu a dalších právních titulů specifikovaných v tomto článku dluží, a to nejpozději ve lhůtě 7 (sedmi) kalendářních dní od skončení nájmu.

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí ve výši zákonné sazby.

V. Práva a povinnosti smluvních stran

Pronajímatel se zavazuje:

• přenechat předmět nájmu nájemci tak, aby ho mohl užívat k sjednanému účelu, udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a udržovat v domě po dobu nájmu náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů,
• odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného,
• zajistit nájemci nerušené užívání předmětu nájmu po dobu nájmu,
• provádět ostatní údržbu předmětu nájmu a její nezbytné opravy, které není povinen provádět nájemce.

Práva nájemce:

• nezpůsobí-li tím zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat,
• chovat v bytě zvíře, nezpůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud chov vyvolá potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, je nájemce povinen tyto náklady nahradit pronajímateli,
• provést se souhlasem pronajímatele úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. Při skončení nájmu je povinen nájemce odstranit v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá,
• přijmout ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, je povinen oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, je nájemce povinen to oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu.

Povinnosti nájemce:

• užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou,
• dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů,
• provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu,
• strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce,
• zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Nájemce je povinen učinit podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá,
• bude-li nájemce předem vědět o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, je povinen to oznámit včas pronajímateli. Současně je povinen oznámit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel. Nesplní-li nájemce tuto svou povinnost, považuje se toto jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma,
• platit nájemné dle této smlouvy,
• provádět běžnou údržbu předmětu nájmu,
• oznámit pronajímateli, že věc má vadu, kterou je povinen odstranit pronajímatel, a to ihned poté, kdy ji zjistí nebo kdy při pečlivém užívání věci zjistit mohl,
• uplatní-li třetí osoba vlastnické nebo jiné právo k věci nebo žádá-li třetí osoba vydání nebo vyklizení věci, je nájemce povinen to pronajímateli písemně oznámit; požádá-li o to, je pronajímatel povinen mu poskytnout ochranu. Neposkytne-li pronajímatel nájemci dostatečnou ochranu, může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby. Bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil,
• oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní, za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Vzniknou-li nájemci takovou činností pronajímatele obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má právo na slevu z nájemného,
• pojistit předmět nájmu ________

VI. Podnájem

Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, jen pokud v bytě sám bydlí. Ustanovení § 2272 občanského zákoníku se použije obdobně. V případě, že nájemce nebude v bytě sám trvale bydlet, může dát byt nebo jeho část třetí osobě do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu musí být též v písemné formě. Nevyjádří-li se pronajímatel k této žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný.

Poruší-li nájemce výše sjednané povinnosti, má se za to, že tím hrubě porušil svou povinnost.

Podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, je nájemce povinen to sdělit včas podnájemci s uvedením rozhodných skutečností, kterými jsou zejména den skončení nájmu, délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.

Umožní-li nájemce v souladu se zákonem a touto smlouvou užívat věc třetí osobě, odpovídá pronajímateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám.

VII. Skončení nájmu

Při odevzdání věci je nájemce oprávněn oddělit si a vzít si vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

Zanikne-li byt během doby nájmu, nájem skončí.

Zanikne-li byt během doby nájmu zčásti, má nájemce právo buď na přiměřenou slevu z nájemného, anebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

V případě výpovědi ze strany pronajímatele je tento povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Pronajímatel může vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době pouze z důvodů uvedených v ust. § 2288 občanského zákoníku, je přitom povinen uvést výpovědní důvod ve výpovědi.

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby v souladu s § 2291 občanského zákoníku a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, tedy zejména pokud:

a) nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
b) poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
c) způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo
d) užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Nájemce je povinen odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

Nájemce je povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

Nájemce je povinen odstranit v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.

Nájemce je povinen odstranit v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka bytu. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.

Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

Zůstane-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí. To neplatí, jedná-li se o věc, kterou nájemce nebo člen jeho domácnosti zjevně opustil.

Nájemce může vypovědět nájem, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

V případě smrti nájemce se smlouva řídí ust. § 2279 a násl. občanského zákoníku.

VIII. Závěrečná ustanovení

Tato smlouva byla vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichž každá ze smluvních stran obdrží po jednom vyhotovení.

pronajímatel ________

nájemce ________