Smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání 2014

Nový občanský zákoník zrušil zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor a zavedl nový pojem "prostor sloužící podnikání".

Zda určitý nájem bude spadat pod režim prostoru sloužícího k podnikání, záleží na činnosti skutečně provozované v daném prostoru. Speciální úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsažená v ustanovení § 2302 až 2315 NOZ se tak před obecnou úpravou nájmu užije vždy, bude-li účelem nájmu prostoru nebo místnosti provozování podnikatelské činnosti a slouží-li pak tato místnost nebo prostor alespoň převážně podnikání, a to nezávisle na tom, zda tento účel je výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě či nikoli. Jak je patrné z formulace "alespoň převážně", není k použití této úpravy nutné, aby pronajatý prostor byl využíván výhradně k podnikání, ale postačí, že jde o činnost převažující. Oproti dosavadní úpravě je tedy upřednostňováno skutečné využití prostor před jeho stavebním určením. Odpovědnost za provozování činnosti v rozporu s kolaudačním rozhodnutím však tímto není dotčena a ve svém důsledku může tento rozpor způsobit i neplatnost nájemní smlouvy.

Zákon zmiňuje pojmy prostor i místnost tak, aby pod režim nájmu prostoru sloužícího k podnikání bylo možné podřadit co nejširší spektrum vystavěných nebo vybudovaných částí nemovité věci a venkovních prostor, ve kterých má dle ujednání stran docházet k ziskové činnosti. Vyloučeno není ani prodejní místo, jakým je například stánek. I pojem podnikání je zde pojat široce a může jím být nejrůznější činnost živnostenská, výrobní, skladovací nebo poskytování služeb a to bez ohledu na to, zda při tom dochází ke styku s veřejností či nikoli. Zahrnut je i výkon svobodných povolání či umělecká tvorba.

Tato úprava se neužije tam, kde účelem nájmu není provozování podnikatelské činnosti ve výše uvedeném smyslu. Obecná úprava nájmu se pak i v režimu nájmu prostoru sloužícího podnikání užije, není-li stanoveno jinak. Ustanovení § 2303 NOZ odkazuje na obdobné užití ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu v situacích, kde poskytování těchto služeb (energie, dodávky vody, odvoz odpadů apod.) je spojeno i s nájmem prostoru sloužícího podnikání. Z toho plyne povinnost pronajímatele zajistit služby v rozsahu sjednaném v nájemní smlouvě a není-li tento sjednán, pak v rozsahu nezbytném. Této povinnosti odpovídá právo pronajímatele požadovat na nájemci zálohové platby na tyto služby. Pro nájemní smlouvu zákon nevyžaduje písemnou formu.

 

Práva a povinnosti nájemce

Nájemce není oprávněn měnit provozovanou činnost nebo způsob či podmínky jejího výkonu bez dalšího. Změna nesmí být v rozporu se smluveným účelem nájmu nebo jiným ujednání stran nebo tím, co bylo při uzavření smlouvy možné důvodně očekávat, pokud by tato změna vedla ke zhoršení poměrů v nemovitosti nebo nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele a ostatní uživatele nemovitosti. Za takovou změnu může být považováno například prodloužení otevírací doby u restauračních zařízení, zvýšení hluku, zvýšení provozu vedoucí k nadměrnému opotřebování nemovitosti apod. Pokud by se provozovaná činnost měnila v některém ohledu jen nepodstatně, výše uvedené se neuplatní.


 Pro opatření nemovitosti štíty, návěstími a podobnými znameními označující podnikání nájemce je potřeba si vyžádat souhlas pronajímatele. Ten však může udělení souhlasu odmítnout jen z vážných důvodů, jimiž je třeba chápat především důvody objektivní, jako je například nepřiměřená velikost štítu či vyobrazení odporující právnímu řádu. Pokud nájemce požádá o udělení souhlasu v písemné formě a pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, platí domněnka, že souhlas byl udělen. I v tomto případě však není vyloučeno udělení souhlasu pouze v ústní či jiné dostatečné formě. Při skončení nájmu je nájemce povinen výše uvedená znamení odstranit a nemovitost uvést do původního stavu.

 NOZ nově výslovně upravuje i převod nájmu prostoru sloužícího k podnikání v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti (čímž je třeba rozumět soubor majetkových hodnot využívaných k podnikání, nejčastěji obchodní závod nebo pobočku). K tomu je nutné, aby pronajímaná nemovitost sloužila k převáděné podnikatelské činnosti a aby pronajímatel k tomuto převodu udělil předchozí písemný souhlas. Smlouva mezi původním a novým nájemcem musí mít v tomto případě písemnou formu.

 

Specifika skončení nájmu

Skončení nájmu a povinnosti s tím spojené se řídí obecnou úpravou zániku závazků, obecnou úpravou skončení nájmu a úpravou skončení nájmu bytu na dobu určitou obsaženou v NOZ. Specifika pro prostor sloužící podnikání jsou zavedena pro případy skončení nájmu formou výpovědi, kdy se rozlišuje, zda byl nájem sjednán na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Za nájem na dobu určitou se považuje nájem, u kterého byla sjednána doba trvání nebo den skončení nájmu. Na základě ustanovení § 2204 odst. 2 NOZ je však nájem sjednaný na dobu určitou delší než 50 let považován za nájem na dobu neurčitou, který lze v prvních 50 letech vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů. Dále se lze podle ustanovení § 2000 odst. 1 NOZ domáhat u soudu zrušení závazku po uplynutí deseti let od jeho vzniku, byla-li bez vážného důvodu sjednán na dobu určitou tak, že zavazuje fyzickou osobu na dobu jejího života, anebo že zavazuje fyzickou nebo právnickou osobu na dobu delší než deset let. Toho se lze domáhat, i pokud se od doby vzniku závazku změnily okolnosti tak, že nelze po zavázané straně rozumně požadovat plnění tohoto závazku.

 Nájem prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby a před uplynutím této doby může podat nájemce výpověď, pokud (a) ztratí způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící k podnikání určen, (b) přestane-li být prostor způsobilý k výkonu činnosti v (a) a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor, nebo (c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti. Pronajímatel může před uplynutím sjednané doby vypovědět nájem pokud (a) má být nemovitost odstraněna či přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl vědět, nebo (b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti (např. prodlení delší než jeden měsíc s placením nájemného nebo služeb), přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě.

 Výpovědní důvody mohou být smlouvou i rozšířeny. Výpovědní důvod však musí být ve výpovědi vždy konkretizován, jeho neuvedení má za následek neplatnost výpovědi. Výpovědní doba je u nájmu na dobu určitou tříměsíční, u nájmu na dobu neurčitou šestiměsíční (je-li k výpovědi vážný důvod, pak tříměsíční, ale trval-li nájem alespoň 5 let a druhá strana výpověď vzhledem k okolnostem nemohla předpovídat, je výpovědní doba vždy šestiměsíční). Proti výpovědi může vypovídaná strana do jednoho měsíce od doručení výpovědi vznést písemně námitky. Nevezme-li pak vypovídající strana do jednoho měsíce od doručení námitek výpověď zpět, lze nechat soudem oprávněnost výpovědi do dvou měsíců od marného uplynutí lhůty ke zpětvzetí výpovědi přezkoumat. Pokud nájemce vyklidí prostor v souladu s výpovědí, má se za to, že výpověď považuje za platnou a přijal ji bez námitek.

 Náhrada za převzetí klientské základny

Náhrada za převzetí klientské základny je zcela novým institutem a uplatní se pouze v případě, že nájem prostoru sloužícího podnikání skončí výpovědí ze strany pronajímatele. Pro uplatnění tohoto institutu je nerozhodné, zda šlo o nájem na dobu určitou nebo dobu neurčitou či zda klientskou základnu přebírá pronajímatel či nový nájemce. Je však nutné, aby (i) nájem původního nájemce skutečně skončil, aby (ii) klientská základna skutečně existovala a (iii) byla spjata s pronajímaným prostorem a dále aby (iv) klientská základna byla skutečně převzata (předpokladem je tedy obdobný obor podnikání) a aby (v) za ní pronajímatel nebo nový nájemce získal výhodu. Náhrada za převzetí klientské základny nevzniká, byl-li nájem vypovězen pro hrubé porušení povinností ze strany nájemce. Náhrada bude poskytována zpravidla jako jednorázové plnění a bude k němu třeba pronajímatele vyzvat. Určení její výše může být problematické a může vyžadovat přizvání znalce, ale může být také určena dohodou stran. Stejně tak dohodou stran může být i aplikace tohoto ustanovení zcela vyloučena, či určeno, co bude považováno za hrubé porušení povinností nájemce.

 

Úprava nájmu prostor určených podnikání doznala zcela nového pojetí, kdy NOZ se zaměřil na skutečné využívání prostor oproti doposud upřednostňovanému veřejnoprávnímu určení. Sjednání nájemní smlouvy prostoru sloužícího k podnikání a úkony s tímto institutem spojené nejsou většinou svázány požadavkem na písemnou formu, avšak nelze než doporučit jak pronajímateli, tak nájemci věnování dostatečné pozornosti ujednání účelu nájmu, stejně tak jako dalším otázkám, jakými jsou například výpovědní důvody či zcela nová konstrukce náhrady za převzetí klientské základny. Případné nejasnosti a nedostatky mohou mít nežádoucí důsledky pro obě strany smluvního vztahu.

 

zdroj: www.maceklegal.cz

 

Podstatné náležitosti smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání

Co ve smlouvě neupravíte, bude se řídit občanským zákoníkem - což pro Vás nemusí být vždy výhodné. Ve "Smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání“ musíte upravit minimálně tyto náležitosti:

a) smluvní strany (pronajímatel, nájemce), předmět (pronajímané prostory) a účel nájmu
b) nájemné (výše, splatnost, způsob úhrady)
c) trvání nájmu (doba určitá/neurčitá)

zdroj: www.bezrealitky.cz

 

 

Reklama

Témata

Naše peněženka v důchodu

Důchod je odměnou za celoživotní práci, proto podmínky pro přiznání důchodu nesplní všichni...

Pojištění přes internet

V současné době uspokojíme stále více a více našich potřeb a požadavků prostřednictvím...

Pojištění maminek

Za jakých podmínek je při péči o dítě placeno zdravotní pojištění státem a kdy se péče o dítě...

Daně OSVČ

Všechny OSVČ musí za rok 2016 odevzdat daňové přiznání k dani z příjmu a přehledy o příjmech a...

Spoříme na penzi

Státní penze bude klesat, vlastní úspory a investice budou hrát v penzi velmi významnou roli....

Reklama
Reklama
Reklama

Průměrná mzda v ČR

Jednání o vyšší mzdě

Podmínky na trhu práce v Česku jsou v současné době příznivé, nezaměstnanost je nízká a mzdy stoupají. Nejvíce však rostou mzdy nejlépe placeným odborníkům a průměrná mzda je tedy výrazně vyšší než medián mzdy.

Otevřete téma

O webu DůmFinancí.cz | Inzerce | Loga

Užitečné: Seznam finančních úřadů | Aktuální kurzovní lístek ČNB

Partneři: Finanční poradenství | poradci-sobě.cz | Roští.cz | Bankovní poplatky.com | Moje poplatky.cz


Všechny materiály © Copyright 2006 - 2017 DůmFinancí.cz (dumfinanci.cz ). Všechna práva vyhrazena.
ISSN 1802-5153. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Ekonomický portál DůmFinancí.cz vydává společnost FINFOCUS, s.r.o., Smluvní podmínky